央行等三部门：调整优化房地产信贷政策 首个措施将从降存量房贷利率开始？
8月20日，央行官网发布消息称，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会于8月18日联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。其中提到，调整优化房地产信贷政策，继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。
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业内专家向《华夏时报》记者表示，本次会议部分内容对于房地产相关政策的落地具有积极引导的意义。结合MLF超预期下调，新增房贷利率或将再次迎来较大幅度下调，同时推测首付比例也将得到调低。并着重指出，存量房贷利率的调整是核心内容。
调整优化房地产信贷政策
会议回顾了金融部门支持实体经济发展的相关数据，称今年1—7月，新增人民币贷款16.1万亿元，同比多增1.67万亿元，广义货币供应量（M2）、社会融资规模、人民币贷款余额保持较快增长。并表示社会融资成本继续下降，今年1—7月企业贷款利率为3.94%，同比下降0.35个百分点。
会议指出，金融部门应当继续落实好稳健货币政策精准有力的要求，用好政策空间、找准发力方向，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解。
同时，会议强调，主要金融机构要主动担当作为，加大贷款投放力度，国有大行要继续发挥支柱作用。积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。
会议还要求，金融部门统筹协调金融支持地方债务风险化解工作，丰富防范化解债务风险的工具和手段，强化风险监测、评估和防控机制，推动重点地区风险处置，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
房地产业作为国民经济的支柱产业，金融相关支持备受关注。业内多方向记者表示，此次会议虽然并未十分具体地指向房地产，但是结合近期的政策动向，对于房地产发展具有非常大的指导意义。其中，易居研究院研究总监严跃进指出，本次会议对下半年稳经济、稳内需、稳消费等方面具有积极意义。特别是，会议提到要对房地产信贷政策调整优化，备受关注的购房首付比例、房贷利率等方面的政策可能会加速落地。同时，严跃进认为此次三个部门一起联合召开会议，并提及“统筹”，对各部门协作具有启发意义。
城中村改造方面，严跃进表示，城中村在非传统房地产领域中，将是今后信贷投放的重点之一，相关金融支持肯定还是会持续加大。承接城中村拆除、重建方面业务的开发商可能有比较高的融资需求。目前，城中村改造涉及的融资需求规模已经超过百亿元。
近期，房地产相关金融支持政策正在持续释放出。继6月份MLF下调10个基点以后，8月15日，中国人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利(MLF)操作，逆回购操作和MLF操作的中标利率分别较此前下降10个基点和15个基点，大幅超出市场预期。6月、8月公开市场逆回购操作和中期借贷便利中标利率分别合计下行20个和25个基点。业内纷纷据此推测，增量房贷利率或将再次获得下调。
同时，8月17日，央行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》，指出将发挥政策利率引导作用，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。将延期房地产“金融16条”有关政策适用期限，并推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效。
“存量房贷利率的调整是核心”
整体看来，房地产政策内容持续保持宽松，政策力度越来越大。2023年上半年，随着信贷供应的井喷，一、二线城市楼市有所企稳，出现了小阳春，但是回暖力度有限。房地产市场相关数据仍然不容乐观。统计局数据显示，今年1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；商品房销售额70450亿元，下降1.5%。房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。业内多方对房地产市场依然期待更多有利政策出台和落地。
不少业内人士向记者表示，目前房地产市场还存在较大的发展问题。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，目前，大家对房企经营和交付能力存有疑虑，房地产市场信心相关问题亟待解决。中原地产首席分析师张大伟也认为，目前房地产行业面对的并非是简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当下房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，市场信心不足，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求。
对于房地产相关问题的解决，张大伟表示，央行作为房地产政策主要制定部门最近已经多次就房地产信贷政策等开会讨论，但实际落地政策并不多。涉及房地产的信贷政策，目前首先必须要加快出台，否则市场期待落空后，很可能再次明显下调。当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。政策方向主要可能从一、二线城市的改善需求认定标准调整开始，针对二套房的政策应该加快宽松。
据记者了解，目前，增量房贷利率，全国多个城市已经下调到3.7%左右，但是存量房贷利率虽然随着LPR利率的下调也在往下降，但是还是处在4.2%以上的水平，仍然比增量房贷利率高出约50个基点。陈晟向记者指出，问题的解决主要涉及房地产首付比例、房贷利率的调整。而房贷利率调整的核心是存量房贷利率的调整。同时关键城市“认房不认贷”政策也应该加速落实，时间拖得太久可能会产生不利的效果。
同时，陈晟还表示，短期内主要靠需求端强有力政策的有效执行。相关政策除了在房贷利率、首付比例方面发力，也应当注重房企的信用的稳定，也可以考虑引入交房保险制度。长远看，应当注重居民收入预期的转换，从供给端加强房企交付、运营、拿地等方面的能力，推动整个房地产行业从过去“三高”的发展模式，转变为以客户服务为中心的新发展模式。
（文章来源：华夏时报）
